崔宇：房地产调控是不是“空调”？

【来源：每日经济新闻】 【作者：崔宇】

由于2005年房地产调控遭遇了“滑铁卢”，国六条及九部委细则出台以后，坊间喜忧参半、褒贬不一。而近期被媒体视为房价飙升“最大操盘手”的地方政府成为了舆论的关注焦点，决策层、开发商和消费者都在翘首以待地方细则的出台，人民日报亦适时地发表评论员文章，要求“各级政府把房地产调控措施落到实处”，为地方政府可能的虚与委蛇敲响了警钟

近一年来，公众在房地产市场上遭遇了“西西弗斯式”的尴尬――一面不遗余力地声讨黑心暴利的开发商，一面却在火箭般窜升的房价面前败下阵来，当房地产暴利链条上的另一只“蟑螂”――地方政府浮出水面，公众和舆论随即调转矛头指责地方政府与开发商的权钱合谋，但笔者认为我们虽接近但还未触摸到事实的真相。事实上，房地产问题并不仅仅是房地产的问题，而是一个牵扯了宏观经济、金融改革和财政体制等领域的问题集合体，从而导致了目前的房地产调控遭遇了中央政府和地方政府的“双重扭曲”，正所谓“行百里者半九十”，不恰当的指责和期望并无益于从根本上认清和解决房地产问题。

　　对中央政府而言，经济增长和宏观稳定是其首选的目标变量，而房地产调控必然要受到此目标变量的约束。近几年来，一方面房地产业自身的投资和消费直接拉动GDP增长，另一方面由于“波及效应”还直接或间接拉动了上百个相关行业的发展，从而房地产一直被视为国民经济的支柱产业。2005年12月温家宝在中央工作会议上指出“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点”，比此前的官方表述多了“重要”二字，足见房地产业在我国现阶段经济发展中的地位不可动摇。另外，由于中国出口导向型经济广受诟病举步维艰，而教育、医疗和分配体系等制度性障碍使消费性内需短期很难启动，在新的经济增长点难觅的情况下，仍需依靠房地产等行业的投资性内需维持“悲惨式”的经济增长。因此，中央政府实施房地产调控时必然投鼠忌器左右为难，只能采用渐进和温和的手段而无法“釜底抽薪”，使房地产调控遭遇第一重扭曲。

　　在房地产调控问题上，中央政府和地方政府的政策博弈愈演愈烈，“中央政令有时出不了中南海”的现象也层出不穷，笔者认为考量地方政府的行为离不开现行的财政体制和政绩考核体系。中国的财政体制经历了“统收统支”、“财政承包制”和“分税制”等几个阶段，财政分权使地方政府成为一个独立的利益主体，在缺乏制度约束下地方政府有追求经济增长并利用管制寻求租金的天然冲动，而且以GDP为核心的政绩考核体系不仅没有正向约束反而反向激励了地方政府“为增长而竞争”的冲动。同时，由于财政分权与行政集权的矛盾，使上级政府容易产生机会主义行为，使事权层层下放而财权层层上流，迫使地方政府在财政压力下开源节流，而与房地产相关的土地出让金以及直接和间接的税费就成为了地方政府增加财政收入的最佳来源。如果不通过立法来明确政府间的财政关系和建立公众参与的监督和约束机制，地方政府完全可以在拉动经济增长的幌子下“将在外，君命有所不受”，从而使房地产调控遭遇第二重扭曲。

　　在房地产调控的“双重扭曲”下，任何技术性和细节性的讨论都只具有局部的价值而且容易陷入诡辩的陷阱不可自拔。我们不应忘记，无论是“121”号文件的紧缩银根、“8.31”的紧缩地根还是国八条的二手房交易征收营业税，当公众耽迷于喋喋不休的讨论时，调控措施早已在“双重扭曲”的作用下化于无形，而房价早已“轻舟已过万重山”。

　　因此，如果不转变经济增长方式不改革现有的财政体制，我们就无法触及和解决房地产市场本身的症结――现有地土地制度下政府对土地的一级垄断和市场化主导下开发商对市场的“局部垄断”。而一味回避“双重扭曲”机制，把重担推给开发商和地方政府的调控措施，在以离权力中心远近为标尺的“优胜劣汰”下，只能使权力和资本的利益共同体更为顽固和牢固，使房地产调控有变成“空调”之虞，而公众则在比房地产泡沫更大的“政策泡沫”中黯然神伤，并以“房奴”结束自己的希望。