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| 谁来为福州狂飙地价买单
作者： 来源于： 发布时间：2007-2-9 23:31:06 |
| 争夺一幅地块举牌89轮 5月18日，五一路原福印厂地块以每亩单价1362万元成交，突破同属福州一级地段的去年拍卖地原温泉公园树汤路9号楼地块创下的每亩单价1264万元的最高记录。 无独有偶，19日，相近地段的鼓楼区东水路一旧城改造项目，由于参加竞买的企业多，原本是挂牌出让，现场临时转入拍卖，在89次的激烈举牌后，以每亩1197万元的高价，成为福州旧城改造项目第一幅高价地。 与福印厂地块在同一天被拍卖的晋安区连江北路地块，同样也以每亩734万的价格刷新了晋安区地价水平，比去年11月6日拍卖的，同一地段上的建筑机械厂地块，每亩单价446万元，整整高出288万元。 尽管每幅土地的各项指标都有所区别，但是，地价的上涨，已经成为一个不争的事实。高地价催生的高成本也是显而易见的，以五一路原福印厂地块为例，其楼面地价就高达6805元／平方米，按常规开发成本计算，这个地价比例可占总开发成本的60％。由此换算，该项目每一平方米房价没卖到11000元，开发商根本没有利润可言。 福州地价缘何一路高歌？ 自从福州经营性用地以出让形式推向市场后，拍卖、挂牌成为福州开发商拿地的主要途径，甚至是惟一途径。这样的拿地形式，给更多的开发企业提供了一个参与公平竞争的机会。但是，不可否认，激烈竞争的结果必然导致地价上升。同时，激烈竞争的背后也隐藏了一个不争的事实，那就是土地放量的减少。 记得曾有一位拿过高价地的开发商说过，"每次拿地前都要作好心理准备，要按现有房价上升30％幅度的标准来出价，否则是拿不到土地的"。 那么市区土地为何都以高价收场？有业内人士指出，应该从三个方面来看待这个问题。首先，政府对土地定价过高。以五一路原福印厂地块为例，30．92亩的用地，起拍价为2亿元，折合每亩单价646万元，在这基础上，开发商才进行加价。其次，市区各项配套成熟，土地供应稀少，房价有上升空间。"物以稀为贵"，区域内供应小于需求，房价必然上涨。这也是为什么开发商可以大胆作出欲加30％的决定的理由。第三，福州整体土地放量减少。土地紧缺，"僧多粥少"加剧了土地拍卖的竞争程度，激烈竞争的结果必然导致地价上升。在5月19日的拍卖会上，五家开发商争夺一幅地块的举牌次数居然达到了89轮，其激烈程度可见一斑。 据了解，福州上半年拍卖土地数量实在有限。一季度，福州市的土地拍卖，共拍卖出4幅土地，总面积为205．9亩；而第二季度，供应成了开发商关注的焦点，然而供应量依然不多，5月6日卖出205．13亩，5月18日又推出53．65亩，外加5月19日的挂牌地46．43亩。如此算来，上半年的土地供应量为511．11亩。 为什么今年土地放量会变少了呢？该人士分析道：由于前两年，福州土地供应量比较大，每年都在2000～4000亩之间，大部分是近郊土地，而且供应时间比较集中，导致大部分近郊土地都掌握在一小部分开发商的手中，短期内政府没有近郊土地供应市场。而远郊土地由于各项配套跟不上，则无法引起开发商的兴趣。另一方面，受国家拆迁政策的影响，土地拆迁难度加大，成本增加，这也令政府向市场输送土地的时间延长。这几方面的原因都造成土地放量减少。 谁是高额地价的受益者？ 每次拍卖过后，总是几家欢乐几家愁。高地价催生高成本，高成本导致高价房，然而，高价房则面临着出路问题。 有业内人士说道，每当有新地价出现的时候，只有两种人是最高兴的。第一种人是，原来拥有土地的开发商，他们手中的土地相对升值了，他们所面临的市场风险减小了。第二种人是高额地价的获得者，即政府。以5月18日拍卖的五一路地块为例，每平方米的楼面地价达到了6805元，其开发18～20层的小高层，按市场行情，小高层的建安成本在2000元，各种税收杂费1500元，还有企业管理费用，光是成本就超过1万元／平方米，那么售价应该更高。而其中由政府收入所得的费用就高达8305元（6805元地价＋1500元税费），超过总房价的70％。 政府才是每次高额地价的最终受益者，在不需要承担任何风险的情况下，可以获得总房价的70％的比例，这点实在有点危言耸听，但事实确实如此。 那么谁愁了？谁在为高额地价进行最终买单？有人说是消费者，有人说是拍到高价地的开发商。 很显然，买单者不是消费者就是开发商。当高地价产生的高房价被市场接受时，那么卖单者就是消费者；当不被市场接受时，卖单者就是开发商。但是，消费者对市中心房价承受能力究竟会是一个什么样的底线？我们拭目以待。（实习记者 卢然 记者 林伟 王发枝） |
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