谁承担宏观调控中的成本

任何改革都必然那产生改革的成本，任何调控也都会产生调控的成本。调控实际是牺牲一部分人，或企业、或国家的局部利益，或暂时利益，以换取经济运行大局的整体平衡，谋求大多数人，或社会、或国家长期稳定的更大收益。
一个国家如此，一个企业也如此。华远公司的原则同样是“总体最优”，在企业集团之内也时常会用行政命令进行投资与收益的平衡，也会用牺牲某部分人或企业的局部利益进行结构调整来换取整个集团发展的大局。但同时会在总体最优的收益成果之后，给损失的企业或群体以补偿，包括利用重整后的发展机遇补偿。
支付改革成本是必要的，否则就无法创造新的机制与发展。支付成本也并不可怕，因为支付改革的成本可能会换取更大的利益。可怕的在于相当一部分人在承担了大量的改革成本之后，并没有改变自己的命运并换取更大的收益，而是并没有承担改革成本的人在收取和分享改革的收益。
如果少数人承担改革成本的这部分群体是高收入者，而获取收益的是低收入家庭，改革实现了社会的转移支付与平衡，并有利于和谐的经济发展，那也是应该的。因为这种和谐同样也给高收入家庭创造了稳定的取得和保有收入的机会。但如果改革是让低收入家庭或大众承担改革的成本，而收益却向中高收入家庭或腐败转移，在继续扩大社会矛盾与改革成果的分享，则会形成新的不公平，这就可怕了。
应关心的不是是否应分担改革的成本，而是在利益分配的格局中，要看谁在承担成本，同时又是谁在增加收益、分享成果。
让我们看看近几年宏观调控措施在房地产业之中的作用以及改革成本增加与收益转移过程，以及这种成本增加对房价的影响。

众所周知的调控紧缩措施主要为以下六大方面：
一、收紧地根。从土地的征用、开发、供给等多头采取了最严厉的经济与行政手段。
1、实行土地严格的招拍挂制度，垄断土地的输出源头。
2、半年停止土地的征用，减少土地的储备与供给。
3、8.31大限，清理原有已划拨的土地，回收和中止部分土地的开发，压缩和减少市场中的存量。
4、限制土地储备的开发信贷，压缩和限制土地储备与开发的能力。
5、限制与放缓旧城改造与拆迁的速度，提高拆迁的标准与审批难度，降低土地供给与开发的能力。
6、有计划的管理与供给土地，但没有一个城市能按年初公布的供给计划完成。
7、加快已供土地的开发速度，对已供但尚未及时开发建设土地按闲置土地加收闲置费用，直至未按计划开发建设的土地无偿收回。
8、实行垂直督察与管理，收拢地方权力和限制地方政府违规审批用地。
9、要求地方政府增加普通商品房、经济适用住房和限价商品房的土地供给。
10、增加土地征用和使用的费用标准。
上述主要的土地政策变化，一是挤干市场中的水分，严格控制市场中的存量土地和政府手中的增量土地。二是减少市场中存量土地之后，垄断政府的增量供给源头，使土地的价格飞升，改变过去大量土地供给中国有资产流失的局面，以少量的土地供给与经营换取大量的土地出让收益。三是增加土地的征用成本，增加政府的土地收益，以保证耕地的开发与粮食的安全。四是用土地的严控与紧缩配合以实现压缩固定资产投资（包括房地产投资）的过速增长的目标。
这一系列土地政策的结果，一是造成市场中土地供给的短缺。二是因为垄断与短缺形成了土地供给价格的持续高增长（已连续多年涨幅超过房价的涨幅）。三是大大增加了政府在土地上的收益（2005年高达5800亿元），增加了政府预算外的财政能力。四是这些增加的土地成本最终向房价转移，推动房价的持续上涨。尽管土地的价格不是房价上涨的唯一因素，但也是重要因素之一。政府从土地中所获得的出让收益为房地产全行业利润的5—6倍。五是当政府的土地成本增加和可供土地减少时，为保证地方的财力支出就必然提高单位土地的价格，以弥补因土地成本增加而减少的收入总量。所有的土地成本都必然让由使用土地的最终消费者承担。
二、收紧银根。从资金的总量控制到信贷条件和利率水平采取了一系列的调整。
1、121号文件的出台开始了从土地、开发、建设、销售等供给与消费两方面的紧缩，既压缩了信贷总量，又限制了信贷条件，同时提高了信贷的门槛。
2、对信贷利率进行调整，如果存贷利率同步并不增加银行的存贷差，但不调存款利率只调贷款利率则扩大了银行的存贷差空间、增加了银行的收益。
3、调整准备金率，从资金的流动量上给以了控制，减少了银行可自主决定的信贷额度与总量。
4、提高个贷利率的同时，提高了首付的比例，降低了信贷的成数，并延迟了个贷发放的时间，进一步缩减了企业的现金流量和削弱了消费的能力。
5、对第二套住房的购买实行差别贷款标准，限制与抑制“投机”
和“炒房”。
6、试图用取消期房预售来进一步控制资金流量和增加银行的自身安全。
上述的各种政策变化，应视为是经济的、市场化的手段，既达到了防范银行信贷风险的作用，又大大的减少了流动性过剩对整体经济的冲击。同时有助于减少投资防止出现投资过快增长。但不管如何都必然增加了资金的成本，对房地产而言同时延长了生产周期，增加了市场消费的难度，限制与影响了现金流的正常运行。不管如何在增加了银行的收益同时，将这些成本的增加转移给了社会。也最终将转移给房价，并推动房价的成本性增长。
三、勒紧税根。配合调控的措施，税务部门不但从一手房市场中调整了税收政策，也从二手房交易中增加了大量的交易税收。同时也在租赁市场中加大了税收调节的力度，其中大量税收是自紧缩性宏观调控政策出台后新增的税收。
1、在商品房市场中对商品房实行普通与非普通的差别税率。
2、在二手房交易中增加了营业税、土地增值税、所得税等税收，并对第一套、第二套或不同类别的房屋以及交易时间出台了差别税率和税收征税的政策。
3、对开发商和租赁户加强了税收的监督与征收。
税收是国家强制性征收的权力，可以通过税收增加财政的收入、增强国力，但税收的过重则一定会影响经济的发展和限制交易的行为，对市场的交易行为产生反作用力。每个国家的公民都有依法纳税的义务。但在国家本身就有为公民解决住房生存权利的义务条件下，试图从居民个人住房的解决与住房及生活质量的提高与改善过程中收取更多的税收，是与建设小康社会的目标相悖的。
历史上的工资中并没有公民解决住房的含量，因此是实物分房。房改时的低价本来是弥补这些欠帐的。对大多数人而言，并未让住房实物分配到位，居民必须用再次交易来实现住房的改善与提高。房改货币化分配之后并非大多数能享受住房补贴，因此必须用纳过个人所得税的货币资金和应享受免税权力的住房公积金递次升级的解决住房与住房改善问题。但更换住房的交易环节中仍要缴纳大量的个人所得税、营业税、土地增值税等各种税收一定是多重的重复纳税。
一方面城镇居民必须交纳土地收益，从国家的手中租用土地才能获得住房的生存权利；另一方面政府将土地租金作为商品房的交易价格组成，在首次交易中纳税，同时在二次交易中和多次交易中重复纳税。土地出让是有年限规定并逐步折减的，但交易中纳税是否按楼龄的土地使用年限扣减这些已被消耗的租用土地年限和金额呢？不但没有扣除还要增加土地的增值税，似乎是没有任何道理的强盗式征税。
购房人一次性将土地租用之后，被出让的土地使用权力已发生了转移，政府已提前一次性的将全部出让期限的土地收益拿走了。如按贴现值计算，这部分提前支付的70年租金，已超过了房价的数倍，政府不再有理由（但有权利）对已被租赁出去的土地再收取增值收益。就像被转租的写字楼，二房东有了增值收益，大房东还要收增值税一样，是完全没有道理的。或者反过来推理购房人是否应向政府收取预交的70年的土地出让金的投资收益与增值收益呢？
公民也许并不敢骂政府在税收高速增长时仍像穷疯了一样从公民手中掠夺土地增值税，但可以很明显的看出这种有产权的商品房在二次交易中征收的土地增值税是违背了对私人财产给以合法保护的宪法的规定的。出让制度是国家在有限的时间内放弃财产权利的一种有偿出让行为，再从放弃财产权利的土地中收取任何收益都应是法理不容的。尤其是政府并不承担土地贬值的风险和亏损，就更没有道理去收取土地出让后的增值收益（周其仁教授已对此有过专门的评论）。
无论如何，税收中增加的交易成本都必然转嫁给各个环节的交易者，国家是增加了大量的税收，那么是应由卖房人承担这些额外的税收成本吗？如果卖房人愿意承担这些税收的损失，当然无话可说。但实际上，卖房人都将住房所增加的交易成本转移给了房价中，让买房人承担，那么税收对房价上涨的推动作用就显而易见并且功不可没了。
四、限制市场的商品结构。从增加经济适用住房的供给、增加普通商品房的供给、增加低价房与限价房的供给，以及限制商品房户型做起，国家出台了一系列政策。
1、是对经济适用住房的初期无度的放开，转为对户型的严格限制。
2、是对普通商品房的定义与解释（120平方米±20%）。
3、是在普通商品房的户型面积之内再调整为90平方米以下的户型需占70%。
上述政策中的产品户型的限制性条件实际已形成了政府土地出让合同中违约行为，造成了规划审批的二次调整与拖延。这两次方案调整的过程都至少拖长了六个月或更多的土地闲置周期。从全国角度看，仅仅因为土地资金占用的周期增加就会增加多少成本。二次设计的成本归谁承担、二次审批申报的工作成本、设计费的成本等等都会变成房价的成本。
时间的拖延会造成市场中的供给量在政策出台后的瞬间变化，减少了市场的供给量，加大了供求之间的矛盾，这一点已成为建设部房地产司姜司长解释房价上涨的理由，那么成本一定要由消费者承担的。
为了保证政策的执行，专门组织了90平方米小户型设计竞赛，但从网上看到的竞赛结果却并不尽如人意。专家们从各个角度对申报的竞赛方案分别提出了各种各样的意见，可见专门的竞赛尚且有这么多的问题，那么实际操作方案的修改就一定需要更长的周期和成本了。
五、关于抑制投机与炒房的政策已在此前专门谈过，可以省略了。限制首付和信贷是一定会增加消费成本的。
六、限制外商投资与购房的政策。政府将房价增长的责任推给了外资引入，好像找到了一个好的借口。其实外资在房地产总量中只占了很少的比例，并且只集中于几个大城市，对全国范围的房地产市场而言，根本不是个理由。
可笑的是政策已违反了对港澳五十年不变的国民待遇政策，让一个局部市场的限制性条件推翻了国家对外承诺，岂不是拣了芝麻丢了西瓜。
尤其是对外国人必须持有一年以上工作或学习的证明才能购房限制，更是对我国改革开放与《三资法》的一种破坏。
外国的投资者也许只对中国投资并持有被投资企业的股权，只以股东或董事的身份参与管理而不参加日常工作，因此并没有一年以上的工作签证，但这些投资者都被剥夺了在中国购房并居住的权利。
外国的品牌持有人只向中国授权进行品牌产品的推销，实质经营的工作并非品牌持有者在做，他们没有一年以上的工作签证。但他们难道不需要对市场、对被授权单位、对产品的经营与销售情况进行监督与管理吗？他们也被六部委的文件剥夺了购房和居住的权利。
他们既不能用母公司的名义在中国境内购房，也不能用个人的名义在中国境内购房，他们的股东地位与投入的大量资金并没有换来中国政府应有的尊重。这些国际知名的品牌输入也没有换来他们在中国的居住权利。
是中国不需要开放吗?是中国不需要国际上的知识、技术与资金吗？或者这也成了外国人想要在中国监督知识产权和专利保护的一种人为设置的生活障碍。
上述理由表面看与房价无关。也许许多人还认为这样会对降低房价有好处，岂不知不许这些外国人购买住房时，他们就必须租房，可严格控制和限制投资性住房的政策同时在使可租用的住房供给量减少了，那么就一定会让住房的租金上涨。事实已可以看到这种市场的反映和统计数字上的反映。那么当房租收益上升时，难道不会推动更多的人投资购房吗？不会推动房价的上涨吗？
从经济学的角度看这个推论是成立的。
当然政府出台的政策中还包括整顿与规范市场秩序，整顿中介机构和反对商业贿赂等措施。这里就不一一论述了，重点应为前面的六个方面。

结论是上述所有的调控政策的出台都会不同程度的增加生产的成本、生产的周期、土地原料的成本、资金的成本和交易的成本，那么在所有的成本增加中，相当一大部分转化成了政府与银行的收益。而她们虽然收益增加了，但并不参与分摊成本，于是所有的成本就只能由生产者和消费者承担了，大头大约都通过房价上涨转移给了消费者了。
当消费者承担了高房价的成本之后，消费者并不愿房价下跌而形成亏损。首次购房的消费者当然会将购房时增加的成本、交易时增加的成本向下一个购房者转移，一定会力图从房价的增长中将损失，或者说增加的成本弥补回来，就像有成本支出就一定希望有更高回报一样。于是房价就像击鼓传花的过程一样，一浪高过一浪。房价在一系列调控政策的推动之下保持着可持续的上涨趋势也就不奇怪了。值得担心的是这种惯性作用何时中止？
尽管政策的出台是为稳定房价，政策的出发点是用增加成本来限制与影响需求和供给，但城市化的欲望已成为不可阻挡的潮流。结婚生子、成家立业是人类生长的必然过程，日益增长的物质消费需求与人们不断提高住房和生活质量的梦想并没有因成本增加而停下来。需求从统计数字上看自2003年不断出台调控政策以来都保持着高于中国GDP增速增长，甚至在一些年份高于房地产投资的增速（北京2006年的销售增幅就大于投资增幅）。于是在需求不减的情况下，又被大大的压缩了供给，于是所有的政策限制性障碍所形成的成本增加就都在需求增长中被房价的增长所淹没了。这一系列政府与银行的收益增长的成本都无可避免的累加起来变成了推动房价增长的硬成本。
政府也许并不愿承认这种成本的累加过程，仅举一例说明。实行土地招拍挂制度之后，所有投标单位均需先存入大量保证金和银行存款才能取得投标资格。如北京刚刚开标的广渠门36号地，保证金为3亿元，银行存款证明为6亿元，每个投标企业需有9亿元资金，共13个单位投标，其冻结资金117亿元。其中存入土地局帐户的资金为39亿元，占用时间为平均两周以上时间，按银行协议存款利息计共有利息234万元进入了政府的口袋。按贷款利息计算，则成本近千万元（算上银行冻结近百亿元资金的利息成本就8千万元了）。每个企业一年内如类似投标多次未中标，则此成本就会巨大，这些成本必然累加于所中标的土地的房价中。
上述投标成本中尚未计算准备标书、文件、勘察地形、分析、计算、规划的各种费用，这种制度成本都必然的变成了房价增长中的硬成本。
任何制度成本的增加都一定能够要有人来消化，当政府不去消化这些制度成本时，上述所有因政策调整而产生的各种成本就一定会通过各种不同的方式转移到房价中去。因此在宏观调控中一定会有制度成本分摊的再分配与制度利益的再分配。从上述分析中可以明显的看出这种成本分摊与收益分配的格局。
评价宏观调控的政策时，不能仅从投资的增速和房价的变化来考虑，还应更多的关注这些宏观调控的政策对市场经济的影响，是促进了市场经济的制度建设还是破坏了市场经济的正常运行；是建立了更有利于民众从改革中分享收益的制度还是仅仅让民众分摊成本；是有利于民众改善与提高住房与生活质量还是加重了民众进入小康的负担。也许不管家庭收入的高低，绝大多数家庭都没有从这几年对房地产的宏观调控中获得应有的收益，而只是在增加成本的分摊。部分家庭从房价增长中获取的收益也会在再次住房消费中抵消了，只有政府可以借房价的上升而提高土地的收益和税收。
社会所希望的只是政府从住房商品化中所取得的高收益能拿出一部分用于建设社会保障性住房，以解决中低收入家庭的住房保障。不要让这部分家庭分摊成本，并能共享住房商品化的收益，而不是让中低收入家庭在住房商品化中分摊成本。