9月30日给KFS的诉求信(共8页)

致尚锦集团福州海晨的一封信
福州海晨建设发展有限公司：
      我们收到贵司寄出的《交房通知书》后，对通知书中涉及的收费标准和交房流程存在异议，同时根据楼盘实地情况和参照合同的约定，我们认为楼盘没有达到交房所具备的标准和条件。虽然经过多次和贵司协商，就交房流程、公共设施维修基金和卫星电视初装费等方面达成一些共识，但在许多问题上还未能协商一致。现将需要协商解决的问题陈述如下：
一、交房标准及条件       
1、在验房过程中贵司无法提供和出示竣工验收及消防验收等政府相关部门颁发的验收合格文件正本；
2、按照合同中交房标准第四条有关安防设施的6条约定，涉及的安防系统、安防终端等未全部安装到位，未能达到合同约定的交房标准；
3、准备交房的A区周界隔离设施没有达到防尘防盗的要求。
所以我们认为楼盘没有达到交房标准，也不具备交房条件。
二、煤气初装费
     按照合同附件四第七款约定：“出卖人向买受人交房时，买受人应向出卖人交纳（1）煤气初装费5180元人民币/户；……，以上费用如有调整，按政府规定或实际发生数额为准。” 由于在合同签约前贵司没有将政府有关煤气初装费收取的标准等规定主动向业主告示，且煤气初装费属于行政事业性收费范畴，理应按政府物价部门核定的标准收取。
政府相关的规定有：
1、2001年7月3日，省政府颁布了《福建省人民政府贯彻国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》指出“整顿城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、道路以及其他各种名目的专项配套费。对已批准执行的专项配套费统一归并为城市基础设施配套费。凡未经重新审批的城市基础设施配套费，一律取消，停止执行……，”；
2、2002年12月27日颁布的《福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知》明确规定“各类工程建设单位或者个人按照本规定缴交城市基础设施配套费后，各地人民政府或有关部门出台的与城市基础设施配套建设有关的水、电、煤气等专项配套费，一律停止收取。”；
3、福州市人民政府常务会议纪要[2005]32号文明确规定，“市区管道燃气初装费的收取，按照市政府2005年第8次常务会议议定的意见执行，即以市政府《关于公布2004年度土地级别、基准地价以及国有土地使用权出让收费标准的通知》(榕政[2004]9号)文件出台时间2004年4月28日为界限，开发商在榕政[2004]9号文件出台之前获取土地并按照旧标准缴交城市基础设施配套费的，由开发商在今后申请管道燃气时，再向管道燃气企业缴纳气源费2000元／户；在榕政[2004]9号文件出台以后，以拍卖、挂牌等方式获取土地，并按新标准收取土地配套费的建设项目，不再单独收取气源费，开发商也不得在房价外向购房户收取气源费。”
公园道一号楼盘的地块是在2004年4月28日以后拍卖的，属二类居住地，均符合上述政府相关规定，且在拍卖的地价中已经包含了“大配套”的费用。所以我们认为贵司向业主收取煤气初装费的做法不合法也不合理，必须取消该项收费。
三、中空玻璃
      建设部2001年颁布《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2001)了，从2001年10月1日起施行。2003年建设部、国家计委、国家经贸委、财政部四部委联合发出了“关于实施《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的通知”。福建省也在2004年颁布了《福建省居住建筑节能设计标准实施细则》。通知指出，《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》是国家工程建设强制性标准。《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》则规定，新建筑必须节能50％。只安装普通安全玻璃，即使外墙做了保温也不可能节能50％，所以中空玻璃是必须安装的。
     公园道一号楼盘A区1－9号楼使用的玻璃是非中空玻璃，而10－20号楼使用是中空玻璃。1-20号楼在同一时间开盘，在同一时间交房，玻璃材料的标准和档次存在明显的差异。我们有权力要求交付的房子所用玻璃标准一致性，所以我们强烈要求1－9号楼也应该安装中空玻璃。
我们的建议：
请业内专家针对1－9号楼的玻璃研究出可行的整改方案，限期统一进行整改。
四、主要景观改变
      根据贵司提供的沙盘和楼书，楼盘内有贯穿小区的延年溪水系景观，沙盘和楼书是合同的补充组成部分。贵司在未征得业主同意的情况下，对延年溪景观做了根本性的改变。所以我们认定主要景观已经被擅自改变，违反了当初合同的约定。这种主要景观根本性的改变已经对业主的利益造成实际性的损害。
我们的意见：
一致要求按原约定的设计景观进行整改。
五、地下室、地下车位、地下车库的所有权
      贵司在出售楼盘时承诺买房送车位（含地下室、地下车位、地下车库，统称车位，下同）。我们支付的房价已经包含了地下车位的费用，同时与贵司单独签订了协议，明确了车位的位置和对特定车位的使用权。而合同附件四《合同补充协议》第十二条：“地下室和地下车位等未计入公共部份与公用分摊建筑面积的建筑物、设施和具备使用功能的建筑空间的所有权归出卖人所有。”我们认为使用权和所有权的需要一致，否则无法保障地下车位的使用权。
我们一致要求：
和贵司签署壹份补充协议，协议明确两点：
1、车位的使用权和所有权均归购房人所有，使用年限等同于地面房子的所有权年限；
2、如政策允许可以办理车位的产权,贵司应积极无偿地为购房人提供办理车位产权相关的手续。
六、物业管理费等费用的收取
      根据《交房通知书》要求收楼时需要向物业交付的费用有：按照1.80元/平方米/月预收6个月的物业管理费、每月30元预收6个月180元的公共水电费和房屋装修垃圾清运费等费用。我们认为物业管理费等收取存在诸多不合理之处，且贵司无法提供物价局批复的物业管理收费标准文件，故我们不接受贵司单方面提出的每月每平米1.80元的物业管理收费标准。
我们一致要求：
1、物业预收费用不能作为交房的必要条件，即可以先交房，后再确认物业管理收费标准；
2、虽然在合同中已约定海纳（福州）物业管理有限公司作为前期物业管理公司，但仍需要提供物业公司相应的等级资质和政府部门颁发的相关证书，以确认是否满足《福州市物业管理企业资质管理规定》中的资质要求。如果不满足资质要求，经业主同意，限期补办相关资质和证书；
3、根据《福建省物业管理条例》规定，物业收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适宜的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。前期物业服务收费实行政府指导价，应取得政府物价部门核定的物业管理收费标准文件；实行市场调节价的物业服务收费，应由业主委员会代表业主与物业管理公司，就物业服务标准、服务内容、服务人员配备、费用开支及支付流程等进行协商，协商一致后签订物业管理合同，物业服务收费标准实行明码标价。
七、验房中存在的问题
（一）煤气表安装位置
      福州市近几年新建的楼盘均能做到“三表出户”，而我们楼盘的煤气表却安装在室内。我们认为煤气表安装在室内，存在用气、管理等方面的安全隐患。
1、用气安全方面
      目前煤气表安装的位置为以后橱柜安装的位置，为了美观需要在橱柜内隐蔽安装，容易留下燃气泄漏的安全隐患。如果煤气表安在室外，不仅减少了泄漏机率，即使出现泄漏，也能减轻对住户造成影响。
2、安全管理方面
      煤气公司的专业人员必须定期对供气管道和煤气表进行安全检查，必要时还要入户检查。业主家中无人，检查就无法有效进行，安全管理难以真正落实到位。而煤气表和立管安装在室外，日常管理维护及安全检查容易实现，发现泄漏时也方便检修，安全性大大提高。
我们一致要求：
将煤气表外移至室外。
（二）厨房地漏和排烟管
     验房过程中发现厨房没有地漏和排烟管等设计缺陷，不符合使用规范，也不符合常理，坚决要求整改。
（三）涂料使用问题
1、楼盘内大量使用涂料，但涂料立面与地面直接相连，没有做隔离处理，交付以后近地部分墙面容易受到污染而变脏，严重影响美观。强烈要求用踢脚线等材料加以整改；
2、楼盘花坛外表面也使用涂料，受雨水或浇水污染容易变脏同样影响美观，也强烈建议改用其他材料。
以上七大点问题是广泛综合了业主共性的诉求，同时给出我们一致的意见和建议。本着相互理解、友好协商的精神，临时业主代表小组受广大业主之托，要求在2006年10月11日前和尚锦集团及福州海晨建设发展有限公司的高层（法人代表、董事长及总经理）举行一次正式对话，希望通过有效沟通和协商得以妥善解决存在的问题, 共同维护我们[公园道一号]品牌。
     目前我们已经成立了临时业主代表小组（A区1-10#、13-20#每栋楼均有壹名业主代表），同时也已设立了维权基金并有超过六十位业主联名签署了维权委托书。以上问题如无法通过协商妥善加以解决，我们将通过媒体和法律等手段进一步维护我们的合法权益。

公园道一号临时业主代表小组
2006年9月29日