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| 购房者权限与开发商的利益协调( 尚素玉、贺艳)
作者： 来源于： 发布时间：2007-8-4 10:38:13 |
| 购房者权限与开发商的利益协调 ----浅论《物权法草案》对小区地下车库权属规定的缺陷 康达青岛律师事务所律师 尚素玉 贺艳 随着我国城市化的发展，人口大量向城市集中，土地立体化利用的加剧，建筑物区分所有权作为一种特殊的所有权形态，开始逐渐被人们所认识。我国《物权法草案》中首次采纳了这一概念，将建筑物区分所有权的共有部分和专有部分及共同管理的权利。近几年由于私家车雨后春笋般地增加，而我国法律对小区地下车库的的规定却缺位和不明确，使建筑区划内的地下车库的归属问题成为开发商和业主争执的焦点。尽管现提交第十届全国人大常委会审议的《物权法草案》对地下车库的权属问题作了初步规定，却仍使购房者权限和开发商的利益之矛盾日益尖锐，开发商只卖不租，业主只用不买，车库空着，路上却挤着…… 一、《物权法草案》第六次审议对地下车库的归属认定 目前，对地下车库的法律属性的认定上, 普遍认为小区地下车库作为小区配套共用设施，属于小区公用的附属设施，由业主共同所有，但并不排除开发商在具备相应的条件下，有权销售地下车库。这一观点体现在了2006年10月27日十届全国人大常委会第二十四次会议对《物权法草案》的第六次审议上，对于车库的归属问题，倾向维护广大业主的利益，因为地下车库是为业主的利益增加住宅功能并提供生活便利而设置的，正因为具有这样的功能性，故即使开发商在有权销售地下车库的同时，也应首先满足业主的需求。但由于对地下车库所有权缺乏法律定位，所以在归属上依据市场经济中自由交易原则，允许双方约定，在没有约定的情况下，则保护业主的利益，将地下车库推定为业主共有。故草案中将该款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”① 二、《物权法草案》对地下车库归属认定上的缺陷 《物权法草案》之所以允许业主和开发商自由约定地下车库的归属，是因为通常认为，地下车库是小区建设的配套设施，开发商在计算公摊面积时，将其建筑面积作为公摊面积予以分摊，故业主购买的商品房的的建筑面积中包含了该地下车库的面积，在此情况下，该地下车库就应如道路、绿地等一样，属于全体业主共有；反之，若地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库则应归属于开发商，开发商就有权销售该地下车库，②且现有法律没有规定禁止销售地下车库，而事实上买卖地下车库已大量存在，为了维护交易秩序的稳定，应当尊重业主与开发商的约定，承认已买卖的地下车库。 但这种归属从约定的说法只是一种假想，既与其他相关法律规定不协调，又不客观现实，从而造成车库归属的混乱。理由如下： （一）开发商有权销售地下车库的规定与现行法律规定的附属设施、设备和共用部位的所有权属于全体业主共有相矛盾。 《中华人民共和国物业管理条理》颁布后，规定了附属设施、设备、共用部位的所有权应当属于全体业主共有，但并未对此作出明确的界定。而根据《中华人民共和国城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让暂行条例》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《城市房屋产权产籍登记管理办法》等法律法规的规定，全体业主共用的附属设施设备、共用部位可按以下原则作出： （1） 凡建设在小区基地上的层高不足2.2米的地下室、半地下室、架空层等建筑物及其他附着物包括绿地、广场、围墙、道路、体育设施等均应当归全体业主所有。 (2) 凡建设费用已分摊入商品房销售价格的沟池渠井、停车场、停车库、公益性文体设施等及设施设备所使用的房屋，同时也包括建设费用已分摊入商品房销售价格的会所、俱乐部等应当归全体业主所有。 (3)凡是由规划中的强制性规范所要求建设的和附属建筑设施设备，其建设费用必须分摊入商品房销售价格，如物业管理用房、门卫值班室、配电间、屋顶隔热层等。③ 而实际上很难确定地下车库的建设费用是否分摊入了商品房销售价格，因为房地产行业近几年一直处于暴利行业之列，开发商的房价基本是市场调节价，其开发成本实为其商业秘密，极不透明，除非开发商自己愿意，否则是无法知道地下车库的建设费是否分摊入商品房销售价格中。因此，即使开发商将地下车库的建设费分摊入商品房销售价格中，也可以为了实现自己利益的最大化，而对外宣称没有分摊，其实这只是利润70%或90%的区别而已，而法律又没有规定开发商的利润不能高于90%，这样开发商既可以从购房者处获得建设费，又可以自由转让或出租地下车库。因此，《物权法草案》并没有认定地下车库的法律属性，从根本上解决地下车库的归属问题。 （二）《物权法草案》允许地下车库的归属仅仅取决于开发商和业主进行约定，实际上会造成车库归属的混乱。 众所周知，开发商和购房者通过签订《商品房买卖合同》来约定各自的权利义务，即使该《商品房买卖合同》是格式合同，但对于可以自由约定的部分，可因购房者不同而不同，地下车库对于有车族购房者而言是必须的，对无车族而言是非必备的，但不是长久不变的。若按照《物权法草案》的规定，地下车库归属允许约定，就会存在有部分业主和开发商约定了地下车库的归属，从而获得自己的地下车库（暂且不论是所有权还是使用权）。问题就出在这归属从约定上，因为对于开发商来讲，只要将车库卖出去，收益就属开发商；如果向外租，根据“地下车库归属从约定，无约定属于业主共有”的说法，则对外出租的收益就属于业主共有，而非开发商，开发商自然就不会向外出租，而更乐意对外出卖。一旦地下车库只卖不租了，就使得没有购买地下车库的业主无处停车，被逼只有购买。这样原属于业主共有的车库，又因新的买卖约定而没有了，变成开发商收益了，使物权处于无序的变化之中。 当然业主也不傻，既然《物权法草案》规定“没有约定或约定不明，车库属于业主共有”，每个业主都有停车的权利，拒绝继续购买车库，进而出现大家争抢地下停车库而被代表开发商的物业公司拒之库外的情况，有的甚至多次动用黑社会势力，业主争不过，就诉讼，有的诉讼无门，无奈业主就耗着，或利用法律赋予的权利，把首届物业公司炒掉或到期不续约，因首届物业公司大多由开发商成立，并代表开发商利益，但原物业公司仍霸着地下车库不放，因而车库空着，路上却挤着的混乱局面充斥了很多近几年的新建小区，例如：青岛的太平洋中心、金海广场、新贵都、兴源大厦和金帝山庄等高层次小区曾多次被媒体暴光，被业主告上法庭，有的甚至出现了如不交费连小区的车辆也禁止进入小区的荒唐规定，更有甚者开发商竟把地下车库直接改为夜总会或酒吧等娱乐场所，卖房时称车位很多，免费停车，房屋卖完了，车库却不见了，导致业主无处停车，而这些问题主要是由于我国目前没有系统的建筑物区分所有权法律制度所致。 三、地下车库归属从约定，应从时间上赋予法律的强制力。 从我国目前的立法现状和小区地下车库的实际使用状况看，地下车库的归属不能搞一刀切，要么是开发商的，要么是业主共有的，也不能仅仅从属于约定，应从时间上明确其属性。 （一）明确规定《物权法》实施之前已买卖的地下车库属买方业主所有，并可依法处分。 随着科技的发展，城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用，城市土地资源的稀缺与建筑技术的进步，使人类对土地的利用扩及到空间和地下，如高架桥、地下车库等。由于土地利用已经朝着立体化发展，地下空间权也已经形成，法律滞后和缺位的问题也开始凸现。 《物权法草案》缺乏对地下空间的确认，没有规定地下车库到底应该归谁所有，以及为什么归其所有。因为众所周知，房屋都需要办理房地产所有权证，而房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得该权利证书，就必须要到房管局办理登记，否则无法取得法律所承认的所有权。而我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。④根据《城市房地产管理法》第二条第二款的规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上，因此我国对地下车库的权属无法进行登记，这样就不能通过登记公示的方式来明确地下车库所有权的归属，使其自由转让。因而笔者认为，产权归属明确是社会进步、法律健全的标志，在法律没有明文禁止的情况下，很多市民已购买了地下车库，根据我国的民法立法原则，应确认其法律效力，并通过物权法的制订进一步对其所有权进行认定，并制订配套的法律来保障其所有权的取得。只有在地下车库拥有独立的所有权证时，确保法律行为之安定性和当事人将来交易之安全性，其所有权权能才能全部得到实现，从而使其占有、使用、收益和处分的权利合法化。 （二）《物权法》生效前所建小区地下车库没有卖的，属全体业主共有。 《物权法》应明确规定，《物权法》生效后还没卖出去的地下车库，开发商或开发商原委托的物业公司应一律交由小区业主委员会管理，所有权属于全体业主共有，否则应赔偿给业主造成的全部损失，同时也可以通过土地、规划、建委、城管等有关行政管理部门协助规范其合法的开发行为，尽快理顺小区的停车秩序，使地下车库物尽所用，小区内车辆碰撞事故大量减少，维护市民正常的生活秩序，创造美好和谐的生活氛围。 （三）《物权法》生效后交付使用的小区，以交付时间为准，确定地下车库的归属。 正式交付使用之前，已卖地下车库归业主私有，该业主对其具有占有、使用、收益和处分的权利；没有卖的地下车库归全体业主共有，开发商或其委托的任何单位或个人均无权再行买卖。同时还应制定相关的法律，由规划部门约束开发商不能随意减少地下车库的数量，像规范小区绿化率一样，根据每个城市的现状确定一类、二类、三类不同层次的小区，拥有不同比例的车位，同样物价局也依此确定审批开发商的房屋销售价格，以示对开发商的公平，从而实现购房者权限和开发商利益的协调，创造全社会的和谐。 《物权法》的问世，将填补中国私法的空白，其在地下车库归属法律层面的不断修订和完善，必将进一步协调购房者的权限和开发商的利益，使混乱的小区停车秩序不再重现，我们期待着这样一个车库权属争议可以引发一场我国民事物权制度的更深层次变革！ |
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